《吉林省物業管理條例》2021年8月1日起施行

      吉林省物業管理條例　

　省人大常委會公告

　　第64號

　　《吉林省物業管理條例》已由吉林省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議於2021年5月27日通過，現予公布，自2021年8月1日起施行。

　　吉林省人民代表大會常務委員會

　　2021年5月27日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理相關主體的合法權益，構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，營造和諧有序的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等有關法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用於本省行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委托物業服務人的形式，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護，管理、維護環境衛生和相關秩序的活動。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

　　第三條 物業管理應當納入社區治理體系，構建黨建引領、政府主導、行業自律、居民自治、專業服務、多方參與、協商共建的工作格局。

　　第四條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的組織和領導，建立健全物業管理工作綜合協調機制和目標責任制﹔完善扶持、激勵政策和措施，建立與之相適應的資金投入與保障機制﹔鼓勵採用新技術、新方法，運用信息化手段，提高物業管理和服務質量。

　　第五條 縣級以上人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，依法履行下列職責：

　　（一）制定物業管理相關政策和措施﹔

　　（二）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理活動進行監督管理﹔

　　（三）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府調解物業管理糾紛﹔

　　（四）建立健全物業服務規范與質量考核體系﹔

　　（五）建立健全物業服務信用管理體系﹔

　　（六）建立健全物業管理電子信息平台﹔

　　（七）對物業招投標活動進行監督管理﹔

　　（八）對建筑物及其附屬設施的維修資金（以下統稱專項維修資金）交存、使用情況進行監督管理﹔

　　（九）組織開展物業管理相關培訓﹔

　　（十）實施法律、法規規定的物業管理方面的其他監督管理職責。

　　第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作，依法履行下列職責：

　　（一）組織成立首次業主大會會議籌備組﹔

　　（二）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆﹔

　　（三）指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責﹔

　　（四）對物業管理區域內的物業服務實施監督檢查﹔

　　（五）指導和監督物業承接查驗、物業服務人退出交接活動﹔

　　（六）建立物業管理糾紛調解、投訴和舉報處理機制，調解物業管理糾紛，處理物業管理相關投訴和舉報﹔

　　（七）協調和監督老舊住宅小區物業管理﹔

　　（八）實施法律、法規規定的物業管理方面的其他監督管理職責。

　　第七條 居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理相關具體工作，指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責，調解物業管理糾紛。

　　第八條 引導和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。

　　鼓勵和支持業主委員會成員、物業項目負責人中的中國共產黨黨員擔任社區黨組織兼職委員﹔符合條件的社區黨組織、居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

　　建立健全社區黨組織、居（村）民委員會、業主委員會和物業服務人議事協調機制。

　　第九條 業主應當遵守法律、法規規定，弘揚和踐行社會主義核心價值觀，依法行使業主權利、履行業主義務，不得違背公序良俗，不得損害公共利益。

　　第十條 物業管理行業協會應當加強行業自律，規范行業經營行為，促進物業服務標准化建設，維護市場秩序和公平競爭，促進物業管理行業健康發展。

　　第十一條 突發事件應對期間，物業服務人應當執行縣級以上人民政府依法實施的各項應急措施，積極配合開展相關工作，並由縣級以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

　　對物業服務人執行政府依法實施的各項應急措施，業主、物業使用人應當依法予以配合。

　　第十二條 縣級以上人民政府物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通過報刊、廣播、電視、互聯網、在物業管理區域內顯著位置長期公開等多種方式，組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作。

　　第二章 物業管理區域及設施

　　第十三條 物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理為原則，綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區布局、業主人數、土地使用權屬范圍、自然界限等因素確定：

　　（一）配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業管理區域，影響設施設備共用功能使用的，不得分割劃分﹔配套設施設備和相關場地能夠分割並獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域﹔

　　（二）原有住宅物業界線已自然形成且無爭議的，劃分為一個物業管理區域﹔

　　（三）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業以及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備並能夠封閉的，劃分為一個物業管理區域。

　　第十四條 已投入使用但尚未劃分物業管理區域，或者需要調整物業管理區域的，物業所在地的縣（市、區）人民政府物業行政主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征求業主意見后予以劃分或者調整，並在相應區域內顯著位置進行不少於七日的公告。

　　第十五條 建設單位應當在辦理商品房預售許可証或者商品房現房銷售前，將劃定的物業管理區域資料報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　建設單位應當將已備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

　　建設單位應當在物業管理區域內顯著位置長期公開物業管理區域規劃總平面圖，並在圖上標明或者使用文字輔助說明下列事項：

　　（一）物業管理區域的四至范圍﹔

　　（二）屬於業主共有的道路、綠地和其他公共場所的面積和位置﹔

　　（三）規劃配建的車位數量和位置﹔

　　（四）地下室、地面架空層的面積﹔

　　（五）物業服務用房的面積和位置﹔

　　（六）共用設施設備名稱﹔

　　（七）其他需要明示的場所和設施設備。

　　物業服務人應當對長期公開的物業管理區域規劃總平面圖做好維護管理工作。

　　第十六條 住宅小區的規劃設計中，應當明確物業服務用房的具體位置和面積。建設單位應當按照下列規定配置物業管理區域內的物業服務用房：

　　（一）房屋總建筑面積二十萬平方米以下的部分，按照不少於千分之四的標准配置，且物業服務用房建筑面積不得少於一百平方米﹔

　　（二）房屋總建筑面積超過二十萬平方米的部分，按照不少於千分之二的標准配置﹔

　　（三）分期開發建設的，首期配置建筑面積不得少於一百平方米﹔

　　（四）物業服務用房應當在地面以上，具備獨立使用功能，相對集中，便於開展物業服務活動，並具備採光、通風、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。

　　第十七條 物業服務用房包括物業服務人辦公用房和業主委員會辦公用房。其中，業主委員會辦公用房建筑面積不得少於二十平方米。

　　建設單位申請房屋所有權首次登記時，應當將物業服務用房申請登記為業主共有。

　　物業服務用房不計入分攤的公用建筑面積，其所有權屬於全體業主。未經業主大會決定或者業主共同決定，任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途，不得轉讓和抵押物業服務用房。

　　第十八條 建筑區劃內的以下部分屬於業主共有：

　　（一）道路、綠地，但是屬於城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外﹔

　　（二）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位﹔

　　（三）建筑物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分﹔

　　（四）物業服務用房和其他公共場所、公用設施﹔

　　（五）法律、法規規定或者商品房買賣合同依法約定的其他共有部分。

　　未經業主大會決定或者業主共同決定，任何單位和個人不得改變共有部分的用途，不得利用共有部分從事經營活動，不得處分共有部分。

　　第十九條 新建住宅物業管理區域內的供電、供水、供熱、供燃氣、排水、通訊等專業經營設施設備以及相關管線，應當符合國家技術標准和技術規范，並與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。

　　建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供電、供水、供熱、供燃氣等專業經營單位參加﹔驗收合格后，建設單位應當將專業經營設施設備以及相關管線移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。

　　已投入使用的設施設備以及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的，物業所在地的縣（市、區）人民政府應當組織專業經營單位接收。驗收合格的，專業經營單位應當接收﹔驗收不合格的，縣（市、區）人民政府應當組織相關單位進行整改，整改合格后，由專業經營單位接收。

　　移交給專業經營單位的設施設備以及相關管線，其維修、養護、更新等費用，由專業經營單位依法承擔，不得從物業費和專項維修資金中列支。尚在保修期內的，其費用由建設單位承擔。

　　第三章 業主、業主組織及物業管理委員會

　　第一節 業主

　　第二十條 房屋的所有權人為業主。

　　本條例所稱業主還包括：

　　（一）尚未登記取得所有權，但是基於買賣、贈與等旨在轉移所有權的行為已合法佔有建筑物專有部分的單位或者個人﹔

　　（二）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人﹔

　　（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人﹔

　　（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人﹔

　　（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

　　第二十一條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同約定，接受物業服務人提供的服務﹔

　　（二）提議成立業主大會，提議召開業主大會會議，並就物業管理的相關事項提出建議﹔

　　（三）提出制定和修改業主大會議事規則、管理規約的建議﹔

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權﹔

　　（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權﹔

　　（六）監督首次業主大會會議籌備組、業主委員會的工作﹔

　　（七）監督物業服務人履行物業服務合同﹔

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權﹔

　　（九）監督專項維修資金的管理和使用﹔

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第二十二條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守業主大會議事規則、臨時管理規約、管理規約﹔

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的管理、維護等方面的規章制度﹔

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定﹔

　　（四）按照規定交存專項維修資金﹔

　　（五）按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費﹔

　　（六）按照規定分類投放生活垃圾﹔

　　（七）法律、法規規定的其他義務。

　　業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務﹔不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第二節 業主大會

　　第二十三條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　隻有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第二十四條 一個物業管理區域內，已交付業主的專有部分面積佔比百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　建設單位應當在具備成立業主大會條件之日起三十日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的建筑物面積清冊、業主名冊、規劃總平面圖、交付使用共用設施設備証明、物業服務用房配置証明等資料。

　　第二十五條 符合成立業主大會條件的，百分之五以上的業主、專有部分面積佔比百分之五以上的業主、居（村）民委員會或者建設單位，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備成立業主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面申請后六十日內，組織成立首次業主大會會議籌備組。

　　第二十六條 首次業主大會會議籌備組成員由業主代表,街道辦事處、鄉鎮人民政府代表，社區黨組織、居（村）民委員會代表和建設單位代表組成。籌備組成員人數應當為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的二分之一。業主代表的產生由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主推薦后確定。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起七日內，將其成員名單和工作職責，在物業管理區域內顯著位置進行不少於七日的公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

　　籌備組正式工作前，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當會同縣（市、區）人民政府物業行政主管部門，對籌備組成員進行培訓。

　　第二十七條 首次業主大會會議籌備組成員應當符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力﹔

　　（二）本人、配偶及其近親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務人處任職﹔

　　（三）無非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的行為﹔

　　（四）法律、法規規定的其他條件。

　　第二十八條 首次業主大會會議籌備組履行下列職責：

　　（一）確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積﹔

　　（二）制定召開首次業主大會會議方案，確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容﹔

　　（三）擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案﹔

　　（四）確定首次業主大會會議表決規則﹔

　　（五）制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單﹔

　　（六）制定業主委員會選舉辦法﹔

　　（七）完成召開首次業主大會會議的其他准備工作。

　　前款內容所涉相關事項，應當在首次業主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業管理區域內顯著位置進行不少於七日的公示。業主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答復。

　　第二十九條 籌備組應當自組成之日起九十日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　首次業主大會會議應當表決業主大會議事規則、管理規約，並選舉業主委員會。

　　業主大會自首次業主大會會議審議通過業主大會議事規則、管理規約之日起成立。

　　首次業主大會會議未能選舉產生業主委員會的，籌備組應當自會議結束之日起七日內，持首次業主大會會議記錄和會議決定、業主大會議事規則、管理規約，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，並向業主公開業主大會決定、業主大會議事規則和管理規約。

　　首次業主大會會議選舉產生業主委員會的，按照本條例第四十六條規定備案。

　　第三十條 業主大會決定下列事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則﹔

　　（二）制定和修改管理規約﹔

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員﹔

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人﹔

　　（五）使用專項維修資金﹔

　　（六）籌集專項維修資金﹔

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施﹔

　　（八）改變共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動﹔

　　（九）制定和修改業主委員會工作規則﹔

　　（十）聽取和審查業主委員會工作報告﹔

　　（十一）決定業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會成員工作津貼及標准﹔

　　（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　未成立業主大會的，前款規定的事項由業主共同決定。

　　第三十一條 業主大會決定事項或者業主共同決定事項，應當由物業管理區域內專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。

　　決定本條例第三十條第一款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

　　決定本條例第三十條第一款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　第三十二條 業主行使投票權時，專有部分面積和業主人數按照下列方法確定：

　　（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算﹔尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算﹔尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算﹔

　　（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。

　　第三十三條 業主、物業使用人應當遵守管理規約。管理規約應當包括下列內容：

　　（一）物業的使用、維護和管理﹔

　　（二）專項維修資金的籌集、使用和管理﹔

　　（三）業主共有部分的經營與收益分配﹔

　　（四）業主共同利益的維護﹔

　　（五）業主共同管理權的行使﹔

　　（六）業主應當履行的義務﹔

　　（七）違反管理規約應當承擔的責任。

　　對未及時支付物業費等情形，管理規約可以規定由業主委員會或者物業服務人採取合法方式，在物業管理區域內就相關情況予以公告。

　　本條例所稱物業使用人，是指除業主以外合法佔有、使用物業的單位或者個人，包括但是不限於物業的承租人。

　　第三十四條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第三十五條 業主拒絕支付物業費，或者不交存專項維修資金，以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在業主大會議事規則和管理規約中對其共同管理權的行使作出限制性規定。

　　第三十六條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召集業主大會臨時會議：

　　（一）經專有部分面積佔比百分之二十以上的業主且人數佔比百分之二十以上的業主提議的﹔

　　（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的﹔

　　（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。