《吉林省物業管理條例》2021年8月1日起施行

　　第三十七條 業主大會會議可以採用集體討論、書面征求意見或者通過互聯網等方式召開。

　　召開業主大會會議的，業主委員會應當於會議召開十五日前通知業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域內顯著位置公告。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知物業所在地的居（村）民委員會，居（村）民委員會應當派代表參加。

　　業主大會會議不得就已公告議題以外的事項進行表決。

　　第三十八條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議，委托書應當載明委托事項、權限和期限。

　　在業主身份確認的前提下，可以採用視頻等信息化技術手段改進業主大會表決方式。

　　縣級以上人民政府物業行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平台，供業主和業主大會免費使用。

　　第三十九條 業主大會、業主委員會依法作出的決定，對本物業管理區域內的全體業主具有約束力。物業使用人應當依法遵守業主大會、業主委員會的決定。

　　業主大會決定應當自作出之日起七日內，由業主委員會以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告，並報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主大會會議由業主委員會作書面記錄並存檔。

　　第四十條 業主委員會未按照業主大會議事規則的規定組織召集業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況業主委員會不履行組織召集會議職責的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召集﹔逾期仍不召集的，在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，可以由居（村）民委員會組織召集。

　　第三節 業主委員會

　　第四十一條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生。業主委員會應當依法履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況﹔

　　（二）代表業主與物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同﹔

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同﹔

　　（四）監督管理規約的實施﹔

　　（五）督促業主按時支付物業費以及其他相關費用﹔

　　（六）起草共有部分、共有資金使用與管理辦法，並提請業主大會決定﹔

　　（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用﹔

　　（八）調解業主之間、業主與物業服務人之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛﹔

　　（九）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作﹔

　　（十）制定印章管理和檔案管理制度，並建立相關檔案供業主查詢﹔

　　（十一）存檔業主大會、業主委員會會議記錄和會議決定﹔

　　（十二）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　第四十二條 業主委員會由五至十一名成員單數組成，其中中國共產黨黨員應當佔多數。業主委員會每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會成員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起七日內，召開首次業主委員會會議，推選業主委員會主任和副主任，並在推選完成之日起三日內，在物業管理區域內顯著位置對業主委員會主任、副主任和其他成員的名單進行不少於七日的公告。

　　第四十三條 業主委員會成員候選人應當是物業管理區域內的自然人業主，或者單位業主授權的自然人代表，並符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力﹔

　　（二）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力﹔

　　（三）未有本條例第八十八條規定的禁止行為﹔

　　（四）本人、配偶及其近親屬與物業服務人無直接的利益關系﹔

　　（五）未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會成員的情形。

　　第四十四條 業主委員會成員候選人通過下列方式產生：

　　（一）社區黨組織推薦﹔

　　（二）居（村）民委員會推薦﹔

　　（三）業主自薦或者聯名推薦。

　　第四十五條 業主委員會成員按照業主委員會成員候選人得票多少當選，所得票數相等的，抽簽確定人選。

　　業主大會在選舉業主委員會成員的同時，可以按照第三十一條第一款和第三款規定選舉出業主委員會候補成員，候補成員人數按照不超過業主委員會成員人數確定。候補成員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會成員資格終止時，經業主委員會決定，從候補成員中按照得票排名順序依次遞補，並在物業管理區域內顯著位置進行不少於七日的公告。

　　第四十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　（一）首次業主大會會議記錄和會議決定﹔

　　（二）業主大會議事規則﹔

　　（三）管理規約﹔

　　（四）業主委員會首次會議記錄和會議決定﹔

　　（五）業主委員會成員和候補成員的名單、聯系方式、基本情況。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上資料進行核實，符合要求的，五個工作日內予以備案，並出具業主大會、業主委員會備案証明。

　　業主委員會可以持備案証明申請業主大會統一社會信用代碼証書，向金融機構申請開立賬戶，並申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，向原備案機關備案。

　　第四十七條 業主委員會應當向業主公開下列情況和資料：

　　（一）業主大會議事規則、管理規約﹔

　　（二）業主大會和業主委員會的決定﹔

　　（三）物業服務合同﹔

　　（四）專項維修資金的籌集、使用情況﹔

　　（五）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況﹔

　　（六）其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。

　　第四十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定以及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會成員提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責的，可以委托副主任召集和主持。

　　業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，業主委員會其他成員或者業主可以請求物業所在地的居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期召集﹔逾期仍未召集的，由居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召集，並重新推選業主委員會主任、副主任。

　　業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定必須經全體成員過半數同意。會議決定應當由出席會議的業主委員會成員簽字確認，未出席會議的業主委員會成員簽字無效。業主委員會應當自作出決定之日起三日內，將會議決定在物業管理區域內顯著位置公告。

　　業主委員會成員不得委托代理人參加業主委員會會議。

　　第四十九條 業主委員會應當於會議召開七日前，在物業管理區域內顯著位置公示業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

　　業主委員會應當在會議召開五日前，將會議議題告知物業所在地的居（村）民委員會，並聽取意見和建議。居（村）民委員會可以根據情況派代表參加。

　　第五十條 業主大會和業主委員會的工作經費、業主委員會成員的工作津貼，經業主大會決定，由全體業主分攤，也可以從業主共有部分經營所得收益中列支。

　　第五十一條 業主委員會成員、候補成員有下列情形之一時，其成員資格自行終止，並由業主委員會向業主公告：

　　（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的﹔

　　（二）喪失民事行為能力的﹔

　　（三）以書面形式向業主委員會提出辭職的﹔

　　（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第五十二條 業主委員會成員、候補成員有下列情形之一的，業主委員會應當提請業主大會罷免其成員資格：

　　（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定的﹔

　　（二）業主委員會成員一年內缺席業主委員會會議總次數達到一半的﹔

　　（三）利用職務之便接受減免物業費、停車費等相關物業服務費用的﹔

　　（四）非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬或者向其索取利益、報酬的﹔

　　（五）利用成員資格謀取私利損害業主共同利益的﹔

　　（六）泄露業主信息的﹔

　　（七）虛構、篡改、隱匿、銷毀物業管理活動中形成的文件資料的﹔

　　（八）拒絕、拖延提供物業管理有關的文件資料，妨礙業主委員會換屆交接工作的﹔

　　（九）擅自使用業主大會、業主委員會印章的﹔

　　（十）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，與物業服務人簽訂、修改物業服務合同的﹔

　　（十一）將業主共有財產借給他人、設定擔保等挪用、侵佔業主共有財產的﹔

　　（十二）不宜擔任業主委員會成員、候補成員的其他情形。

　　業主委員會未提請業主大會罷免其成員資格的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實后，應當責令該成員暫停履行職責，由業主大會決定終止其成員資格。

　　第五十三條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，由居（村）民委員會組織換屆選舉工作。

　　業主委員會任期屆滿后，作出的決定不具有法律效力。

　　業主委員會應當將其保管的財務憑証、印章、業主名冊、會議記錄和會議決定等檔案資料以及業主共有的其他財物，自新一屆業主委員會履職之日起十日內予以移交。不按時移交的，新一屆業主委員會可以請求居（村）民委員會、街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其移交﹔仍拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求公安機關予以協助。

　　業主委員會成員任期內資格終止的，應當自資格終止之日起三日內，向業主委員會移交其保管的前款規定的資料和財物。

　　第五十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規、業主大會議事規則、管理規約等規定的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並向全體業主公告。

　　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第四節 物業管理委員會

　　第五十五條 有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建物業管理委員會：

　　（一）不具備成立業主大會條件的﹔

　　（二）具備成立業主大會條件，但是因各種原因未能成立的﹔

　　（三）召開業主大會會議，未能選舉產生業主委員會的﹔

　　（四）需要重新選舉業主委員會，但是因各種原因未能選舉產生的。

　　物業管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔業主委員會的相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

　　第五十六條 物業管理委員會由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府組織社區黨組織、居（村）民委員會代表，業主代表等七人以上單數組成。其中業主代表應當不少於物業管理委員會成員人數的二分之一，由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式，在自願參加的業主中確定。業主代表適用本條例第四十三條關於業主委員會成員候選人條件的規定。

　　物業管理委員會主任由社區黨組織、居（村）民委員會代表擔任﹔副主任由社區黨組織、居（村）民委員會指定一名業主代表擔任。物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置進行不少於七日的公告。

　　第五十七條 物業管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成員提議召開物業管理委員會會議的，應當組織召開會議。

　　物業管理委員會會議應當有過半數成員出席。物業管理委員會成員不得委托代理人參加會議。會議作出的決定應當經全體成員過半數同意，並由出席會議的物業管理委員會成員簽字確認，未出席會議的物業管理委員會成員簽字無效。

　　物業管理委員會應當自作出決定之日起三日內，將會議決定在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第五十八條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。任期屆滿仍未推動成立業主大會並選舉產生業主委員會的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

　　第五十九條 已成立業主大會並選舉產生業主委員會的，或者因客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會，並在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第四章 前期物業

　　第六十條 新建物業出售前，建設單位應當選聘前期物業服務人，簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業服務合同報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第六十一條 建設單位在出售物業前，應當制定臨時管理規約，並報送物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第六十二條 建設單位應當將前期物業服務人名稱、物業服務內容、物業服務收費、物業服務合同期限、臨時管理規約等內容在銷售現場公開，並在與物業買受人簽訂商品房買賣合同時，將前期物業服務合同和臨時管理規約作為商品房買賣合同附件。

　　前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，或者業主大會決定自行管理的，前期物業服務合同終止。

　　第六十三條 住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務人。

　　投標人少於三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（市、區）人民政府物業行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘前期物業服務人﹔採用協議方式選聘前期物業服務人的住宅規模標准由市、州人民政府物業行政主管部門確定並公布。

　　第六十四條 住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由縣級以上人民政府價格主管部門會同物業行政主管部門制定，並定期公布。

　　第六十五條 新建物業的配套建筑、設施設備和相關場地經竣工驗收合格后，建設單位方可向物業買受人辦理房屋交付手續。將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的，建設單位應當承擔前期物業費。

　　具備交付條件已交付業主的物業，物業費由業主支付﹔未交付的或者已竣工但尚未售出的物業，物業費由建設單位支付。建設單位與物業買受人約定減免物業費的，減免的費用由建設單位支付。

　　第六十六條 建設單位應當在新建物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務人按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，完成對物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務人承接未經查驗或者不符合交付使用條件的物業。物業服務人不得承接未經查驗的物業。

　　分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗，辦理物業分期交接手續。建設單位與物業服務人應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第六十七條 建設單位與前期物業服務人應當在物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，對物業管理區域內的共用部位、共用設施設備進行查驗，確認現場查驗結果，形成書面查驗記錄，簽訂物業承接查驗協議，形成書面交接記錄，並向業主公開查驗結果。

　　物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　建設單位應當按照物業承接查驗協議的約定對存在問題進行整改。建設單位未按照約定整改的，物業服務人應當及時向街道辦事處、鄉鎮人民政府報告。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令建設單位在三十日內予以整改。

　　物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第六十八條 現場查驗二十日前，建設單位應當向物業服務人移交下列資料：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料﹔

　　（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護、保養等技術資料﹔

　　（三）供電、供水、供熱、供燃氣、通信、有線電視等准許使用文件﹔

　　（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件﹔

　　（五）承接查驗所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。