《吉林省物业管理条例》2021年8月1日起施行

　　第三十七条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过互联网等方式召开。

　　召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知物业所在地的居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派代表参加。

　　业主大会会议不得就已公告议题以外的事项进行表决。

　　第三十八条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应当载明委托事项、权限和期限。

　　在业主身份确认的前提下，可以采用视频等信息化技术手段改进业主大会表决方式。

　　县级以上人民政府物业行政主管部门应当逐步建立业主决策信息平台，供业主和业主大会免费使用。

　　第三十九条 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。物业使用人应当依法遵守业主大会、业主委员会的决定。

　　业主大会决定应当自作出之日起七日内，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主大会会议由业主委员会作书面记录并存档。

　　第四十条 业主委员会未按照业主大会议事规则的规定组织召集业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况业主委员会不履行组织召集会议职责的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召集；逾期仍不召集的，在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，可以由居（村）民委员会组织召集。

　　第三节 业主委员会

　　第四十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会应当依法履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

　　（四）监督管理规约的实施；

　　（五）督促业主按时支付物业费以及其他相关费用；

　　（六）起草共有部分、共有资金使用与管理办法，并提请业主大会决定；

　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（八）调解业主之间、业主与物业服务人之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

　　（十）制定印章管理和档案管理制度，并建立相关档案供业主查询；

　　（十一）存档业主大会、业主委员会会议记录和会议决定；

　　（十二）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

　　第四十二条 业主委员会由五至十一名成员单数组成，其中中国共产党党员应当占多数。业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会成员具有同等表决权。

　　业主委员会应当自选举产生之日起七日内，召开首次业主委员会会议，推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置对业主委员会主任、副主任和其他成员的名单进行不少于七日的公告。

　　第四十三条 业主委员会成员候选人应当是物业管理区域内的自然人业主，或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　（一）具有完全民事行为能力；

　　（二）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力；

　　（三）未有本条例第八十八条规定的禁止行为；

　　（四）本人、配偶及其近亲属与物业服务人无直接的利益关系；

　　（五）未有法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。

　　第四十四条 业主委员会成员候选人通过下列方式产生：

　　（一）社区党组织推荐；

　　（二）居（村）民委员会推荐；

　　（三）业主自荐或者联名推荐。

　　第四十五条 业主委员会成员按照业主委员会成员候选人得票多少当选，所得票数相等的，抽签确定人选。

　　业主大会在选举业主委员会成员的同时，可以按照第三十一条第一款和第三款规定选举出业主委员会候补成员，候补成员人数按照不超过业主委员会成员人数确定。候补成员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会成员资格终止时，经业主委员会决定，从候补成员中按照得票排名顺序依次递补，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　第四十六条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　（一）首次业主大会会议记录和会议决定；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；

　　（五）业主委员会成员和候补成员的名单、联系方式、基本情况。

　　街道办事处、乡镇人民政府对以上资料进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明。

　　业主委员会可以持备案证明申请业主大会统一社会信用代码证书，向金融机构申请开立账户，并申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内，向原备案机关备案。

　　第四十七条 业主委员会应当向业主公开下列情况和资料：

　　（一）业主大会议事规则、管理规约；

　　（二）业主大会和业主委员会的决定；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

　　（五）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（六）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。

　　第四十八条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定以及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会成员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责的，可以委托副主任召集和主持。

　　业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他成员或者业主可以请求物业所在地的居（村）民委员会、街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由居（村）民委员会、街道办事处、乡镇人民政府组织召集，并重新推选业主委员会主任、副主任。

　　业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出的决定必须经全体成员过半数同意。会议决定应当由出席会议的业主委员会成员签字确认，未出席会议的业主委员会成员签字无效。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议决定在物业管理区域内显著位置公告。

　　业主委员会成员不得委托代理人参加业主委员会会议。

　　第四十九条 业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　业主委员会应当在会议召开五日前，将会议议题告知物业所在地的居（村）民委员会，并听取意见和建议。居（村）民委员会可以根据情况派代表参加。

　　第五十条 业主大会和业主委员会的工作经费、业主委员会成员的工作津贴，经业主大会决定，由全体业主分摊，也可以从业主共有部分经营所得收益中列支。

　　第五十一条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一时，其成员资格自行终止，并由业主委员会向业主公告：

　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

　　（二）丧失民事行为能力的；

　　（三）以书面形式向业主委员会提出辞职的；

　　（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

　　第五十二条 业主委员会成员、候补成员有下列情形之一的，业主委员会应当提请业主大会罢免其成员资格：

　　（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定的；

　　（二）业主委员会成员一年内缺席业主委员会会议总次数达到一半的；

　　（三）利用职务之便接受减免物业费、停车费等相关物业服务费用的；

　　（四）非法收受建设单位、物业服务人或者其他利害关系人提供的利益、报酬或者向其索取利益、报酬的；

　　（五）利用成员资格谋取私利损害业主共同利益的；

　　（六）泄露业主信息的；

　　（七）虚构、篡改、隐匿、销毁物业管理活动中形成的文件资料的；

　　（八）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作的；

　　（九）擅自使用业主大会、业主委员会印章的；

　　（十）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，与物业服务人签订、修改物业服务合同的；

　　（十一）将业主共有财产借给他人、设定担保等挪用、侵占业主共有财产的；

　　（十二）不宜担任业主委员会成员、候补成员的其他情形。

　　业主委员会未提请业主大会罢免其成员资格的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，应当责令该成员暂停履行职责，由业主大会决定终止其成员资格。

　　第五十三条 业主委员会任期届满前三个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，由居（村）民委员会组织换届选举工作。

　　业主委员会任期届满后，作出的决定不具有法律效力。

　　业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、业主名册、会议记录和会议决定等档案资料以及业主共有的其他财物，自新一届业主委员会履职之日起十日内予以移交。不按时移交的，新一届业主委员会可以请求居（村）民委员会、街道办事处、乡镇人民政府督促其移交；仍拒不移交的，新一届业主委员会可以请求公安机关予以协助。

　　业主委员会成员任期内资格终止的，应当自资格终止之日起三日内，向业主委员会移交其保管的前款规定的资料和财物。

　　第五十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、业主大会议事规则、管理规约等规定的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并向全体业主公告。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四节 物业管理委员会

　　第五十五条 有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：

　　（一）不具备成立业主大会条件的；

　　（二）具备成立业主大会条件，但是因各种原因未能成立的；

　　（三）召开业主大会会议，未能选举产生业主委员会的；

　　（四）需要重新选举业主委员会，但是因各种原因未能选举产生的。

　　物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担业主委员会的相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

　　第五十六条 物业管理委员会由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织社区党组织、居（村）民委员会代表，业主代表等七人以上单数组成。其中业主代表应当不少于物业管理委员会成员人数的二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中确定。业主代表适用本条例第四十三条关于业主委员会成员候选人条件的规定。

　　物业管理委员会主任由社区党组织、居（村）民委员会代表担任；副主任由社区党组织、居（村）民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　第五十七条 物业管理委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集和主持。三分之一以上的成员提议召开物业管理委员会会议的，应当组织召开会议。

　　物业管理委员会会议应当有过半数成员出席。物业管理委员会成员不得委托代理人参加会议。会议作出的决定应当经全体成员过半数同意，并由出席会议的物业管理委员会成员签字确认，未出席会议的物业管理委员会成员签字无效。

　　物业管理委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议决定在物业管理区域内显著位置公告。

　　第五十八条 物业管理委员会的任期一般不超过三年。任期届满仍未推动成立业主大会并选举产生业主委员会的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。

　　第五十九条 已成立业主大会并选举产生业主委员会的，或者因客观原因致使物业管理委员会无法存续的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公告。

　　第四章 前期物业

　　第六十条 新建物业出售前，建设单位应当选聘前期物业服务人，签订书面的前期物业服务合同。

　　前期物业服务合同签订之日起十五日内，建设单位应当将前期物业服务合同报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第六十一条 建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约，并报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第六十二条 建设单位应当将前期物业服务人名称、物业服务内容、物业服务收费、物业服务合同期限、临时管理规约等内容在销售现场公开，并在与物业买受人签订商品房买卖合同时，将前期物业服务合同和临时管理规约作为商品房买卖合同附件。

　　前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，或者业主大会决定自行管理的，前期物业服务合同终止。

　　第六十三条 住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘前期物业服务人。

　　投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（市、区）人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人；采用协议方式选聘前期物业服务人的住宅规模标准由市、州人民政府物业行政主管部门确定并公布。

　　第六十四条 住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由县级以上人民政府价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。

　　第六十五条 新建物业的配套建筑、设施设备和相关场地经竣工验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理房屋交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，建设单位应当承担前期物业费。

　　具备交付条件已交付业主的物业，物业费由业主支付；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业费由建设单位支付。建设单位与物业买受人约定减免物业费的，减免的费用由建设单位支付。

　　第六十六条 建设单位应当在新建物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务人承接未经查验或者不符合交付使用条件的物业。物业服务人不得承接未经查验的物业。

　　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验，办理物业分期交接手续。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第六十七条 建设单位与前期物业服务人应当在物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议，形成书面交接记录，并向业主公开查验结果。

　　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　建设单位应当按照物业承接查验协议的约定对存在问题进行整改。建设单位未按照约定整改的，物业服务人应当及时向街道办事处、乡镇人民政府报告。街道办事处、乡镇人民政府应当责令建设单位在三十日内予以整改。

　　物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

　　第六十八条 现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务人移交下列资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护、保养等技术资料；

　　（三）供电、供水、供热、供燃气、通信、有线电视等准许使用文件；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。