上海市松江区：探索红领物业建设 提升住宅小区综合治理水平

2020年的春节，疫情防控成为社区工作的重中之重，对地处老城区的岳阳街道来说，老龄化严重、住宅小区类型复杂，难关一道接一道，但一支强大的生力军为街道防疫克难提供了助力。社区里的红马甲“口罩侠”不断涌现；隔离专用垃圾桶陆续上岗；很多小区快速落实了封门以及出入登记措施......社区防疫的高效运转背后，是岳阳街道“红领物业”这个强力引擎在发挥着作用，从文件发布到平台建立，到落实服务，这些社区中的党组织、党员们，党员物业企业们，党员业委会成员们，大家对社区的责任感被充分调动起来，“红领物业”的强大生命力逐渐得到印证。

一、背景与起因

岳阳街道辖区共有75个住宅小区，其中43个为成型住宅小区，31处为零星公房，总面积339万平方米。辖区内各住宅和小区类型众多，情况复杂，既有成型小区，又有零星公房，既有动迁安置房、单位分房、商品房又有原农民私房等的混合型居住小区。作为老城区，一方面辖区内房屋年限普遍较长，维修和维护的事项较多，导致物业管理的需求繁杂多样，管理成本和服务压力极大；另一方面，居民中老弱病残等困难弱势群体比例明显高于我区其他区域，致使物业费收缴率较低。物业公司连年亏损造成物业服务不到位甚至缺失的现状，进一步加深了居民和物业的矛盾，居民需求和服务供给之间不对等，造成物业管理服务上的恶性循环。

在“不忘初心、牢记使命，勇当新时代排头兵、先行者”大调研中，岳阳街道共收集问题6355个，其中社会管理类和建设交通类达4767个，占总数的75%。经进一步分析，这些问题中与物业管理有关的问题多达2700个左右，小到楼道保洁、垃圾桶设置，大到旧街坊改造推进、雨污水管网改造实施等，职能部门和居委会精力投入巨大、但群众的满意度并不高。在推进问题解决过程中，我们发现，凡是居民区党组织号召力强、党组织书记能力强的，居委会、业委会、物业公司的关系越紧密、问题越少；凡是居委会、业委会、物业公司关系顺畅、配合良好的，问题解决率就高、群众满意度就高、小区综合治理水平也越高。

面临这样现实的问题，岳阳街道党工委、办事处决定要理顺这个关系。特别是在2018年旧街坊改造完成后，房屋焕然一新，但如果物业服务水平跟不上，不用多久改造成果就会付之东流。所以根据街道“红领计划”意见，党工委决定举全街道之力推进“红领物业”，并于2019年6月召开“红领物业”推进大会，相继成立了物业行业联合党支部、在物业中引入党建指导员制度。

二、做法与经过

（一）注重顶层设计，“1+9”文件健全制度体系

全力打造“红领物业”建设的制度体系，建立并完善以《岳阳街道关于推进“红领物业”建设的实施方案》为统领，以《岳阳街道物业党建工作指导委员会工作细则》《岳阳街道物业管理协同治理平台实施细则》《岳阳街道业主委员会工作制度》《社区环境和物业管理委员会工作职责》《关于一核多元社区物业治理模式的指导意见》等为核心架构的“1+9”制度体系，明确基层党组织、业委会、物业公司等有关各方的职责定位，形成对小区综合治理系统完备的制度框架。同时明确小区综合治理的运行载体、工作举措，促进物业标准化、规范化建设，真正将物业企业打造成党组织联系群众的重要平台，服务群众的重要力量，推动基层治理的重要载体，不断提高基层社区治理的社会化、法治化、智能化和专业化水平。

街道红领物业推进大会后，与会的物业企业、业委会纷纷行动起来，1+9文件得到了高效的落实和推进，因为这10份文件不仅是思想指导，更是具有参考性和可操作性的总体方法和措施概览。方舟园四村业委会副主任、党员龚炳明，自2019年6月他参加了街道召开的红领物业推进大会后，龚炳明就把红领物业1+9文件纳入了业委会每季度的学习内容中，并逐一与业委会实际进行匹配，改进了不少业委会工作方法，社区快递柜的“三方协准入驻”制度就是业委会与居委会、物业根据街道房管所的“备案制”原则形成的具体实施细则，目前也得到了较好的。

（二）保障载体建设，全局性统筹“两会一平台”

建立岳阳街道物业党建工作指导委员会、社区环境和物业管理委员会和岳阳街道物业管理协同治理平台。物业党建工作指导委员会全面负责和指导“红领物业”的实施和推进，明确强化引领、研讨解难、培训指导等职能，推动构建“一核多元”的社区物业治理架构，加强辖区内所有业主委员会党的工作小组、物业企业（联合）党支部、党建工作指导员的指导和联系；物业管理协同治理平台，坚持问题导向，集聚区域资源、优势和能力，以“行家里手”的身份，“一揽子”指导岳阳辖区内物业服务与管理工作，有针对性地合力解决岳阳街道辖区内物业服务与管理的难点热点问题；社区环境和物业管理委员会，在居民区党组织领导和居民委员会牵头下，通过社区成员自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的参与式治理，建立清洁家园团队、平安守护团队、家园啄木鸟团队、能手巧匠团队、金算盘专业咨询队等各类自治和志愿团队，实现社区环境共建共治共享。

（三）凸显核心作用，打造“一核多元”的物业治理架构

《松江区关于创新和加强党建引领住宅小区综合治理的意见》中明确：“健全以居民区党组织领导的“1+7+X”联席会议制度，统筹居委会、业委会、物业服务企业、社区民警、房管所、城管中队、律师等 7 方参与，整合 X 家驻区单位、社会组织等资源”。 适用到本街道就是“一核多元”架构，“一核”即以居民区党组织为领导核心;“多元”指居民委员会为主导，居民为主体，业主委员会、物业公司、驻区单位、“两新”组织、群众活动团队、社区民警、城管、网格等职能部门共同参与。居民区党组织发挥政治引领、组织引领、机制引领、能力引领作用，推动把主动接受党的领导要求写入小区《业主大会议事规则》、物业服务企业等各类组织章程，通过行使组织召集权、人选建议权、资格审查权、选举推进权，强化业委会人选的推荐把关机制。目前岳阳街道业委会委员中党员比例达60%以上。居民区党组织统筹各方队伍及力量，明确参与各方的职责分工，完善管理征询、区域议事、联席会议、综合执法、通报评价等机制，在住宅小区物业治理中营造党组织“一呼百应”，居民群众“有求必应”的治理氛围。该模式在岳阳街道蒋泾、龙兴两个居民区试行，取得了明显成效，蒋泾党建引领物业归并打造了集“科创、人文、生态”为一体的庐秀新苑美丽家园示范带，龙兴车辆停放管理“三联单”、垃圾分类“美加净”计划等精细化管理措施在全街道推广。

（四）规范评价监督，加强结果运用促进服务水平提升

建立健全“两类评估”和“三项公开”机制。一方面，建立对业委会规范履职的综合评估机制，牵头相关职能部门，会同各居民区党组织及业主代表等组成工作测评组，综合评价业委会规范运作情况。街道根据测评情况和群众满意度，对履职优秀的业委会及其委员进行评比表彰。健全对物业服务质量的合理评价机制，聘请专业第三方公司，围绕保洁服务、社区管理、文明宣传等方面，对完整住宅小区、零星住宅小区分类定期开展测评，并公布排名和存在问题。对于党建工作推进有力、测评得分高、群众满意的物业服务企业给予精神和物质奖励。另一方面，建立向居民区党组织通报机制，业委会和物业服务企业以书面或会议形式定期向居民区党组织通报工作，接受指导监督；建立向业主定期公示机制，在居民区党组织督促下，通过线上线下平台，业委会和物业服务企业作出服务承诺并公示，让社区居民充分了解物业服务标准和具体内容；建立向社会公开党建工作情况机制，业委会和物业服务企业亮明党组织信息和党员身份，将建立党组织情况、党员成员和员工比例、发挥党组织作用等方面作为综合评价、行业评比、物业项目招投标的重要参考依据。

三、成效与反响

党建引领住宅小区综合治理是一项系统性、综合性都非常强的工作，岳阳街道推进“红领物业”一年多来，经过创全、主题教育、防疫等等重点工作的考验，在探索中逐步实体化各类平台，切实发挥党建引领在住宅小区治理中的作用。

一批难点、热点问题得到有效解决。“红领物业”在岳阳街道构建起了全覆盖、立体化、联动型的住宅小区综合治理模式，形成了一整套的组织动员、操作实施和反馈评价体系。一年多来，蒋泾和龙兴两个试点小区的12345热线投诉明显减少，大调研反馈问题解决率达90%以上，物业管理第三方测评和群众满意度均居各小区前列，并顺利完成物业调价。

一批骨干团队、志愿者组织紧密团结在基层党组织周围。“红领物业”有效调动了社区各类组织的活力，在居民区党组织领导下，居委会、业委会、物业公司都能跨前一步，主动作为，使物业管理进入良性循环。在今年疫情最严峻的时期，“红领物业”为一个个社区筑起了坚不可摧的24小时“防疫大门”；社区志愿者团队为防疫工作注入了强大力量，在社区形成了“哪里需要，哪里就有志愿者”、“哪里有团队、哪里就有党的声音”的良好氛围。

一批区域单位、职能部门的优质资源为岳阳所用。“红领物业”调动了区域单位、职能部门的积极性、主动性和创造性，增强了街道党工委整合党建资源、动员社会力量、组织发动群众的能力。街道与区域单位、职能部门之间进一步深化了组织共建、发展共商、阵地共用、人才共育、活动共举的区域融合型党建工作格局，在整体功能上实现资源、责任、服务和发展的“四项融合”。

四、探讨与评论

岳阳的“红领物业”建设，强化了街道、社区党组织的引领作用，探索了党组织在社区中积极发挥引领作用有效途径，使社区物业成为党领导下的重要社区治理力量，为探索政府解决社会管理“最后一公里”提供了有益的借鉴与启示。

坚持群众路线，实现“五治”社区。要发挥党建引领作用、体现党组织工作成效、展现党建引领在住宅小区综合治理中的影响力，构建“五治”——自治、共治、德治、法治、智治社区，就必须坚持“群众路线”这一党的生命线和根本工作路线，只有深入群众，了解群众实际，才能准确把握工作的着力点，才能有效实现“五治”社区。具体来说就是要落实“三个问号”工作法，明确红领物业“为了谁、依靠谁、服务谁”。一是要明确工作目标，保证基层社区政权巩固；二是要注重工作方法，即发动居民自治力量，落实居民当家做主的权利；三是要坚持工作宗旨，始终以居民业主需求为导向开展服务。

小智治事，大智治制。在以党组织为核心运转的“红领物业”模式的推动，岳阳各居民区在一系列重点工作中都更加具有创新力和凝聚力。各居民区党组织不仅因地制宜地推出各类长效机制，更增强了党组织的核心地位，通过一个核心引擎驱动社区多元综合治理，保障了物业、业委会、居委会“三位一体”的高效率，更依托党建平台，促使居民区与派出所、区域单位、职能部门等之间形成更强有力的通力协作。

以实则治，以文则不治。在岳阳探索红领物业的实践中，物业、业委会陆续建立党组织、引入党建指导员制度，社区环境乱象、停车难、宠物扰民等等瓶颈问题得到解决，社区“三驾马车”作用得到了更高效的发挥，这都源自于1+9文件的落实。新时代的党建引领必须具有可操作性，这就需要政策文件更加地贴合实际、有前瞻性、有指导意义，以此激活红色基因在住宅小区综合治理中的最直接执行力，同时，高效执行的成果又增强了居民对社区治理的信心，形成良性循环，成为建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体的强大助力。