圖為浙江省台州市仙居縣福應街道一住房項目建設現場。 　　陳月明攝（人民視覺）

　　中國的商品房銷售制度，開啟新變革。

　　8月底，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》），明確推進現房銷售制度。同期，中國人民銀行、金融監管總局、証監會相繼發布配套文件，覆蓋銷售、信貸、融資三大環節。

　　對於中國的房地產市場來說，這是一次巨大變革。

　　

　　房地產市場變化，呼吁住房銷售制改革

　　要理解這一變革，得從商品房預售制的來路說起。

　　過去幾十年，中國樓市曾經歷快速擴張階段。商品房制度誕生初期，城鎮住房較為短缺，需求總體偏高，市場主要解決“有沒有”住房的問題。

　　清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，在城鎮住房短缺時期，商品房預售制有利於擴大開發資金來源，快速增加住房供應。“那時候，市場的核心任務是盡快把房子建出來，購房者關心的主要是能不能買到房、面積夠不夠，憑幾張戶型圖和效果圖就能做出買房決策，這和當時的需求特點是匹配的。”吳璟說。

　　從經濟性看，商品房預售制在當時有獨特優勢：能提前鎖定房源和房價。吳璟認為，在住房供不應求、房價總體上行的階段，購房者早簽約，往往意味著更多的選擇余地和更低的價格，交付環節的一些不確定性，也被這些好處所掩蓋。

　　不過，近幾年，中國房地產市場的供需出現了新變化——

　　從購房者角度看，住房領域的矛盾從“有沒有”轉向了“好不好”。

　　“廣大購房者對‘好房子’的需求更加具象化、個性化、追求細節。採光通風、隔音效果、公共空間等需求，很難在圖紙上完整感知。購房者隻有走進已經竣工甚至裝修完的房子裡，考察影響居住生活品質的各項細節，才能買到最能滿足自身需求的‘好房子’。”吳璟說。

　　從市場供應的角度看，目前，中國的住房市場結構性供大於求，如果購房者還要承擔交付周期、交付質量等不確定性，買期房的吸引力就沒那麼大了。

　　從行業發展的角度看，商品房銷售制度也需要改革。過去，一些房企走“高負債、高杠杆、高周轉”的路子，積累了風險隱患。改變“三高”模式，迫切需要通過改革商品住房銷售制度、加強預售資金管理，引導房地產開發企業根據自身實力合理確定開發經營規模、強化風險意識，促進房地產行業穩健經營、高質量發展。

　　“總的來說，經過近30年的快速發展，中國房地產市場供求關系發生了重大變化，目前二手房交易總量已經全面超過新房，房地產市場進入存量提質、結構優化的高質量發展時期。過去形成的預售為主、快速周轉的商品住房銷售制度，已不適應當前市場發展的新階段新要求，迫切需要改革完善。”住房城鄉建設部有關負責人說。

　　現房銷售“所見即所得”，同步完善預售制度

　　住房銷售制度怎麼變？“推進現售”最受市場關注。

　　根據住房城鄉建設部等部門發布的《通知》，各地要有力有序推行商品住房現房銷售，實現“所見即所得”，減少商品住房交付糾紛，從根本上防范交付風險，維護購房人合法權益，加快構建房地產發展新模式。

　　“現房，表明房子已經建成，交付周期不再是變量，購房者簽約時就知道什麼時候能拿到房。房子的品相實實在在擺在眼前，購房者走進房裡逐項檢查即可。”吳璟說。這意味著，購房這件事從“對未來承諾的判斷”，回歸為“對現實商品的挑選”。這是中國商品房銷售制度的一次巨變。

　　推進現房銷售制度，新政從三個環節做了安排。

　　拿地環節，現房項目優先。《通知》明確，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可証的商品住房項目，優先選擇現房銷售﹔已取得建設工程規劃許可証的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售。

　　融資環節，實行“主辦銀行制”。根據《通知》，房地產項目實行主辦銀行制，房地產項目開發公司和主辦銀行雙向選擇，一個項目確定一家主辦銀行，主辦銀行單獨或牽頭組建銀團提供開發貸款等融資服務。

　　“在新銷售制度下，商業銀行的開發貸將成為房地產項目的主要融資渠道，通過實行主辦銀行制，實現商業銀行與開發企業的利益共享與風險共擔，商業銀行可以掌握開發企業的全部資金流向，合理管控開發貸風險。”住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛說。

　　購房環節，貸款政策也有所調整。中國人民銀行和金融監管總局方面明確，個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業銀行協商確定。貸款時間拉長了，意味著月供壓力更小。

　　不過，推行現房銷售不代表“一刀切”取消預售制。《通知》明確，完善商品住房預售管理，包括規范預售條件、加強預售資金監管等。

　　具體來說，銷售方面，預售房必須主體結構封頂才能開始賣﹔資金方面，購房者的首付款、房貸等資金，要全部存進監管賬戶，等項目竣工驗收、水電暖氣都交付了，才能解除監管﹔預售房的貸款要在項目竣工備案后才放款，確保購房人“能拿房、再還貸”。

　　“新預售制度將預售條件提高到商品住房主體結構封頂，縮短了購房付款到房屋交付的時間，能夠顯著降低交付風險。”浦湛說。同時，對預售資金的監管進一步加強，由住房資金監管機構監管預售資金，保障購房資金的安全，防范資金被違規抽挪、查封凍結，更好地保障購房人的合法權益。

　　鼓勵房企品質投入，促進市場健康發展

　　推進商品房銷售制度改革，是推動房地產業高質量發展的現實需要。當然，制度重構也可能面臨一定挑戰。

　　招聯首席經濟學家、上海金融與發展實驗室執行主任董希淼告訴本報記者，理論上講，短期內，由於新項目從拿地到封頂才能賣，周期拉長了，可售的新房房源會階段性減少。但結合市場實際情況看，目前新房供應是比較充足的。

　　現房銷售意味著回款節點后移，有人擔心這可能使房企現金流周轉速度下降，對上游建材、工程機械等行業造成連鎖負反饋。董希淼說，要看到新政堅持“新老劃斷”原則：存量在建項目維持原規則，避免供給斷崖式崩塌﹔同時信貸端按揭最長可貸40年、放寬償債收入比，這些措施可作為對沖工具，在需求側保留緩沖余地。

　　在浦湛看來，當前是推行商品住房銷售制度改革的關鍵窗口期。“現房銷售以及預售條件提高，在一定程度上推遲了新增供應量的釋放，在當前房地產市場去庫存階段，推行銷售制度改革，能在一定程度放緩新增供應的速度。同時，商品住房銷售新制度將更好地保障購房人的合法權益、降低交付風險，有利於改善購房人的預期和信心，對需求端是利好。總體看，新銷售制度對改善市場供求關系有正向影響。”

　　從房地產行業長期發展看，一些房企曾形成的“三高”模式明顯不可持續。商品房新銷售制度的出台，有望促進行業健康發展。

　　吳璟分析，推進現房銷售，將推動房企的品質投入和市場回報形成閉環，進而賦予房企持續加大投入的動力。“這也正是現房銷售和‘好房子’建設能形成合力的地方。商品房銷售制度從以預售為主轉向以現售為主，是住房消費升級的內在要求和必然趨勢，將為‘好房子’建設提供關鍵性制度支撐。”吳璟說。

　　“住房銷售方面，二手房市場會承擔‘蓄水池’功能，承接一部分購房需求。”董希淼說，長遠看，主辦銀行制及權益類再融資等工具的開閘，意味著優質項目資產價值將從母公司的信用泥潭中剝離，重新獲得市場定價權，有助於行業通過市場化出清，推動“良幣驅逐劣幣”。不可持續的“三高”模式將逐漸退出，而財務穩健、產品力過硬的企業，則有望通過直接補充資本金來降低資產負債率。

　　“房企資產端質量提升、負債端成本下降，形成正向螺旋，將有效促進房地產市場良性健康發展。”董希淼說。