主持人：亲爱的人民网网友大家好！欢迎收看《对话人民法官》栏目，今天做客我们访谈间的是：长春市南关区人民法院丁文怡法官。

丁文怡：人民网的网友们，大家好！

主持人：丁文怡法官是长春市南关区人民法院二级法官，从事民事审判多年，主要审理建设工程施工合同、装饰装修合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同纠纷等案件，审判经验丰富，今天丁法官要向我们分享什么案例呢？

丁文怡：今天，我想向大家分享一种新型的房屋租赁合同纠纷案例。很多朋友都有过租房的经历，近年来，许多房屋租赁公司，从房主个人手里租来房屋，再向外转租，赚取中间差价。这类合同在履行过程中，可能由于房屋租赁市场变化，或房屋租赁公司经营出现问题，导致房屋租赁公司收取次承租人的租金后，没有按时向房主交付租金，从而产生纠纷。

主持人：产生这种纠纷后，应如何处理呢？

丁文怡：正常情况下，房主与房屋租赁公司之间存在租赁合同关系，房屋租赁公司与次承租人之间存在房屋租赁合同关系，发生纠纷时，各方当事人应向自己的合同相对方主张权利，也就是房主向房屋租赁公司主张权利、次承租人向房屋租赁公司主张权利。但现实中，如果发生房屋租赁公司失联的情况，这时候房主与次承租人之间没有直接的合同关系，次承租人交纳了半年或一年的长期费用，而房主仅收到一个月到两个月的部分租金，甚至有的房主只收到了押金，房主因为没有收到租金要求次承租人腾房，承租人已经将租金交给租赁公司不同意腾房。遇到这种情况，首先还是应当以调解为主。因为房主与次承租人都属于受害方，均遭受了部分损失，双方可通过调解共同承担损失，比如由次承租人给房主部分补偿，房主允许承租人继续居住；或者是次承租人提前搬出房屋，房主不向其主张租金，双方共同承担部分损失；还有的经过双方协商，共同将房屋另行出租，收到的租金双方分配，这都是一些调解解决的方式。

主持人：那么如果双方不能调解解决呢？

丁文怡：如果双方无法调解，就需要从合同出发，通过解除合同的方式解决。房主与房屋租赁公司的合同中，房屋租赁公司因没有按时支付租金而构成违约，房主可以请求解除合同。虽然基于合同相对性原理，转租合同与原租赁合同不是同一租赁法律关系，原租赁合同的解除不会使转租合同丧失效力。但是，当原租赁合同解除后，次承租人的租赁权因承租人租赁权的丧失而失去基础，即次承租人对租赁物的占有转化为无权占有，转租合同在客观上成为不能履行的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”所以合同解除后，房屋租赁公司与次承租人的合同也无法履行，次承租人应当向房主腾迁房屋，如果还继续占有，应当支付占有使用费，次承租人的损失可以另行向房屋租赁公司主张。

主持人：也就是说，如果双方不能调解，就需要各自向房屋租赁公司主张权利。

丁文怡：没错，但是我想提醒大家的是诉讼需要时间、精力以及费用的投入，并不是解决争议最有效的方式，这类型的案例也提醒我们，在租赁房屋过程中，应当仔细审查对方，尤其是房屋租赁公司的资质、人员配备、经营状况等条件，避免发生上述情况。在发生纠纷后，也应当及时与对方沟通，积极的主张自己的权利。

主持人：好，非常感谢丁法官的分享，今天的节目就到这里，《对话人民法官》我们下期再见！

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